按語：針對目前民商事審判中的前沿、疑難、爭議問題，為統一裁判思路，規范法官自由裁量權，增強案件裁判的公開性透明度以及可預期性，最高人民法院于2019年11月印發了《全國法院民商事審判工作會議紀要》。2019年11月下旬龍禧律師應宜昌市中級人民法院邀請，第一時間與全國民商法官共同參加由最高人民法院舉辦的紀要培訓班學習。2019年12月最高人民法院民事審判第二庭及時編撰出版了《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》一書。龍禧律師結合學習和辦案實務，針對上述前沿問題陸續推出系列講座分享司法實踐新動態。

     近年來隨著鄉村振興建設和社會資本下鄉熱潮，更多的城里人想擁有一處看得見山，望得見水，記得住鄉愁的農家小院，同時近年來隨著城鄉一體化和城市化進程發展，農村房屋被征收拆遷大幅提速，面對拆遷中獲得巨大利益的經濟補償，受到利益的驅動，農村房屋買賣合同糾紛大幅上升，通過龍禧大數據檢索出2011年至2020年4月農村房屋買賣合同糾紛案件16630件，其中2011年54件，2013年443件，2017年2840件，2018年3610件，2019年3758件。我們先來一個案例思考，農民A10年前將自己在農村的房屋3作 價萬元出售給城里退休職工B，現該房屋可獲得征收補償款60萬元，A反悔向法院提起訴訟請求確認房屋買賣合同無效，返還房屋。目前法院審判的主流觀點是，宅基地使用權與特定的身份相聯系，城里人在農村購買農村宅基地房屋是違背法律法規合同無效，我們的問題是，A能否通過確認合同無效之訴獲得這60萬元的補償款 。明知是通過不誠信行為獲得利益，在現行法律框架中處理中存在不同的認識和判決。近期我們接受龍泉鎮政府委托正在處理這樣的案件，讓我們對這類案件有更多的研究。

       說到這個問題，就不能不說北京畫家村宋莊的案件，這個案件突破了無效合同處理的傳統觀點，距北京市中心30公里通州區宋莊鎮。200多名畫家的陸續駐扎購買農民房屋創辦工作室，讓名不見經傳的宋莊成為北京十大文化創意產業聚集區之一。但是，畫家們為宋莊創響品牌之后，卻尷尬地自嘗在當地買房的“苦果”。隨著房價的上漲，村民們紛紛毀約，要討回賣給畫家們的房子。2002年7月，畫家李玉蘭購買北京市通州區宋莊村村民馬海濤的宅基地房屋，當事人簽訂書面協議，約定房屋價款4.5萬元，隨后投入12萬無改建。2006年10月，馬海濤向法院起訴，要求確認合同無效、返還房屋。通州區法院一審裁判買賣協議無效，李玉蘭返還房屋，馬海濤支付李玉蘭9.4萬元房款和改建款。一審判決形成示范效應，大批村民風涌起訴，后被告上訴北京市二中院終審維持原判決，但在裁定書中指出一條救濟渠道，可依據信賴利益損失另案提起訴訟。之后李玉蘭重新起訴馬海濤，要求對方賠償房屋現價值和買賣時價格的差價48萬元，北京第二中院終審判決：馬海濤向李玉蘭賠償損失185290萬元。^*從法院裁判理由來看，法院認為被告馬海濤在合同無效中承擔主要責任，買受人信賴利益損失應當由被告給予賠償。但這個信賴利益損失的法律依據和如何計算，仍是實踐中的一個難題。

       本次《九民紀要》圍繞實現公平處理對合同無效、不成立、被撤銷提出了新的裁判規則，核心是根據民法中的帝王條款誠實信用原則，不能使不誠信的當事人通過合同無效從中受益。既做到依法確認合同無效，又維護并促進誠信社會的構建。

    《紀要》32條規定：在確定合同不成立、無效或者被撤銷后財產返還或者拆價補償范圍時，要根據誠實信用原則的要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人，因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益。

     《紀要》33條規定：合同不成立、無效或者被撤銷后，在確定財產返還時，要充分考慮財產增值或者貶值的因素。雙務合同不成立、無效或者被撤銷后，雙方因該合同取得財產的，應當相互返還。應予返還的股權、房屋等財產相對于合同約定價款出現增值或者貶值的，人民法院要綜合考慮市場因素、受讓人的經營或者添附等行為與財產增值或者貶值之間的關聯性，在當事人之間合理分配或者分擔，避免一方因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益。

    根據上述裁判規則，我們就可以對上述案例作出明確的處理意見，A某在10年之后以獲得拆遷補償款為目的，試圖利用合同無效制度來獲取利益，對增值部分就可以少分甚至不分，明確了上述規則，既有利于社會誠信體系的建設，也有利于征收拆遷活動秩序整治，為矛盾化解提供了支撐。

    本次《紀要》對無效合同處理的理解和適用中還應充分注意以下問題：

    一、關于合同不成立的法律后果處理。

   《合同法》第58條就合同無效或者被撤銷時的財產返還責任和損害賠償責任作了規定，但未規定合同不成立的法律后果?？紤]到合同不成立時也可能發生財產返還和損害賠償責任問題，應當參照無效合同原則處理。

    實務中有哪些情況是合同不成立的情形，比如在公司決議訴訟中，公司決議無效的法律依據是《公司法》第22條第1款，主要事由是決議本身違反法律、行政法規的強制性規定，而公司決議不成立的法律依據則是《公司法司法解釋四》第5條規定，主要事由包括公司未召開決議會議、未對決議事項進行表決、出席會議的人數和股東所持表決權不符合公司法或者章程的規定、會議的表決結果未達到公司法或者章程規定的通過比例以及其他情形。主要是指程序問題。再比如甲偽造乙的簽名，與丙簽訂股權轉讓合同，將乙在公司的股權轉讓給丙，此事乙與丙之間的股權轉讓合同形式上，盡管符合合同成立的要件，但因為并無乙的意思表示，屬于不成立的合同，如果認為是無效合同，因為在我國當前的效力體系中，并不存在偽造他人簽名無效的制度，認定合同無效，在法律依據上就存在困難。

    二、關于締約過失責任的性質與范圍。

   關于合同不成立、無效或者被撤銷時，有過錯的一方承擔的損害賠償責任，性質上屬于締約過失責任，其范圍為信賴利益損失，主要是締約費用的損失。在確定其范圍時要注意：一是信賴利益損失限于直接損失。二是不能參照合同約定來確定信賴利益的范圍。三是信賴利益不得超過履行利益，四是信賴利益屬于財產損失，不包括人身損害和精神損害。

    三、關于返還財產的范圍。

   關于返還財產的范圍是否包括孳息？無論是善意占有還是惡意占有，都是無權占有，返還原物的范圍都應包括原物和孳息。所不同的是善意占有畢竟不同于惡意占有，為與惡意占有相區別，其可以向權利人請求支付因維護該不動產和動產所支出的必要費用?！段餀喾ā返?/FONT>243條規定：“不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用”。